Gambar desain Sahid Condotel Lifestyle City yang sedang dibangun di Yogyakarta. Sebanyak 64 hotel tengah dalam proses penyelesaian perizinan pendiriannya di kota Yogyakarta. Pemkot akan menghentikan pemberian izin. (sahidcondoteljogja.blogspot.com)
Saya langsung mencari informasi sebanyak mungkin tentang pembangunan hotel di kota Yogyakarta dan Sleman begitu mendengar kabar bahwa mulai timbul keresahan di masyarakat terkait keadaan kota yang semakin padat. Tulisan Kompasianer Hendra Wardana pada 29 Mei lalu menyorot maraknya pembangunan mal ikut memantik saya menelusuri lebih jauh. Sebagai warga pendatang, saya ingin tahu banyak apa yang mendasari pandangan awam bahwa seakan-akan pemerintah kota begitu mudahnya memberikan izin pendirian bangunan komersil. Hasilnya setengah mengejutkan.
kompasiana.com : Merebaknya jumlah hotel baru di kawasan kota Yogyakarta memaksa pemerintah menghentikan izin pembangunan hotel mulai 2013 ini. Dalam tiga tahun terakhir saja, tercatat pemerintah kota Yogyakarta menerima permohonan pembangunan setidaknya 64 gedung hotel baru. Menanggapi banyaknya keluhan dari warga kota ke instansi terkait, maka Komisi A DPRD diwakili Chang Wendyarto mendesak pemkot untuk menerbitkan Peraturan Wali Kota (perwal) yang menahan penambahan hotel baru di Yogyakarta.
Berdasarkan
laporan Tribun Jogja,
sebanyak 48 hotel telah merampungkan proses Izin Mendirikan Bangun Bangunan sementara 16 hotel lainnya masih dalam proses pengajuan izin. Dari total yang telah mendapat izin itu ada setidaknya 18 hotel yang berbintang dua hingga bintang lima, selebihnya hotel-hotel kelas melati.
Gubernur DI Yogyakarta Sri Sultan Hamengkubuwono X sendiri sebenarnya telah mengeluarkan instruksi yang sama untuk menahan izin pembangunan gedung hotel baru. Citra kota, status keistimewaan, potensi persaingan bisnis yang liar dan tak terkendali, serta aspirasi masyarakat jadi pertimbangan mengapa Sultan merasa perlu menegur pemerintah kota terkait maraknya pendirian hotel. Sultan memberi syarat bahwa pembangunan hotel di kabupaten/kota harus mencapai tingkat kebutuhan minimal 80%. Jikalau kurang,
maka izin bisa ditahan.
Hingga saat ini telah terlapor beberapa aksi aliansi warga yang menolak pembangunan hotel di kota Yogya. Di dusun Karangkanjen misalnya, rencana pembangunan
hotel Bale Ningrat yang membawa bendera Metropolitan Golden Management (Horison Hotel Group) diprotes persatuan warga RT 48/RW 13 dan RW 14. Warga menolak rencana pembangunan hotel yang direncanakan berlantai lima dengan luas 5.000 meter persegi itu karena potensi polusi udara, pencemaran drainase air dan kepadatan lalu lintas. Wilayah Karangkanjen sendiri termasuk dusun terpadat karena berada dekat dengan daerah wisata kota.
Menanggapi hal itu, Ketua Perhimpunan Hotel Restoran Indonesia DIY Istidjab Danunegoro sebagaimana dilaporkan Lensa Indonesia mengatakan, selama warga tidak setuju dan tidak memenuhi persyaratan tanda tangan untuk penerbitan IMB, maka pembangunan tidak bisa dilanjutkan.
Gambar ini diambil pada Mei 2012 lalu, menunjukkan satu dari beberapa proyek pembangunan hotel di dekat jalan protokol kota Yogyakarta. Saat ini hotel tersebut sudah berdiri megah dengan pintu masuknya yang berjarah hanya beberapa meter dari area pejalan kaki. (bharadya/skyscrapercity.com)
Sebagian besar hotel baru di Yogyakarta terletak di sekitar kawasan wisata. Data dinas perizinan kota mencatat di wilayah Malioboro saja saat ini terdapat 8 hotel yang sedang proses bangun dan baru saja selesai pengerjaannya. Di luar pusat wisata, di beberapa kawasan satelit bangunan-bangunan hotel didominasi untuk kelas hotel budget dan gedung-gedung kondominium berkonsep kamar hotel. Warga dan pengguna jalan banyak mengeluhkan lalu lintas yang semakin padat, yang sebetulnya masuk akal karena jarak tepi depan bangunan hotel mengambil jatah “paling mentok” sesuai tertuang dalam RTRW yang adalah 4 hingga 8 meter.
Mataram City yang sedang dibangun, dengan konsep hunian terintegrasinya mungkin akan jadi pelopor bangunan tertinggi di Yogya. Ini memulai tren perhotelan dan hunian baru di Yogyakarta yang memang dalam 2 tahun terakhir sedang digemari investor. Syahdan bangunan itu akan jadi gedung tertinggi di Yogyakarta, dengan tinggi komersial sebanyak 18 lantai atau fisik gedung menjulang setinggi hampir 100 meter. Pembangunan ditargetkan rampung pada medio 2014 dan saat ini, dengan harga Rp 610 juta per unit hunian, telah laku sebanyak 100 dari 269 unit yang ditawarkan. Akankah terjual habis? Investor begitu yakin,
kok.
Perizinan khusus
Merebaknya bangunan hotel dan mal baru di Yogyakarta membuat publik bertanya. Kemudian saya coba mengklarifikasi kepada beberapa pihak yang sekiranya bisa menjawab kegalauan saya dan kerisauan masyarakat yang peduli hal ini. Muncul pertanyaan-pertanyaan liar semacam “apakah ada jalur khusus untuk mendapatkan izin gedung-gedung yang tingginya minta ampun itu?”
Pertama kali ke Yogyakarta pada 2007, saya mendapat informasi tidak resmi bahwa sebenarnya di kota Yogyakarta, tinggi bangunan yang diperbolehkan adalah maksimal 8 (delapan) lantai. Ini tidak termasuk monumen, bangunan cagar budaya dan menara telekomunikasi. Keterkejutan saya pertama kali timbul saat pada 2012 lalu UGM dan mitranya merampungkan proyek Menara Pertamina di kampus Fakultas Ekonomika dan Bisnis. Rampungnya gedung “pencakar awan” berlantai 8 ini membuat FEB jadi pertama dan satu-satunya fakultas dengan gedung berbentuk komersial khas bank dan perusahaan multinasional.
Direktur Utama Karen Agustiawan pernah berujar kepada Liputan 6 bahwa itu adalah bentuk “kebanggaan” Pertamina dalam menjalin hubungan dengan kampus UGM untuk keperluan studi ketahanan dan riset ekonomika dan bisnis. Total uang yang dirogoh? Dua belas milyar. Peresmiannya melibatkan pemangku jabatan provinsi, otoritas kampus dan pihak investor.
Kemudian seperti jamur di musim hujan, sejak itu mulai muncul satu per satu gedung tinggi di kota Yogyakarta. Pacific Building di Jl. Laksda Adisutjipto, Mataram City, Student Apartment di Babarsari (saat ini dalam tahap ground breaking) menyusul begitu mendayu-dayu.
Peraturan zonasi yang tertuang dalam aturan turunan berdasar Rancangan Tata Ruang dan Wilayah (RTRW) kota Yogyakarta memang mengklasifikasikan gedung-gedung ke dalam golongan-golongan berdasar ketinggian. Peraturan Daerah Kota Yogyakarta No. 24 tahun 2009 tentang
Bangunan Gedung pasal 5 poin (f) mengatur bahwa di kota Yogya, perizinan dan zonasi gedung dibagi ke dalam tiga golongan:
- Bangunan gedung bertingkat tinggi dengan jumlah lantai 9 (sembilan) sampai dengan 10 (sepuluh) lantai ..
- Bangunan gedung bertingkat sedang dengan jumlah lantai 5 (lima) sampai dengan 8 (delapan) lantai,
- Bangunan gedung bertingkat rendah dengan jumlah lantai 1 (satu) sampai dengan 4 (empat) lantai.
Nah, Mataram City, sebagai calon gedung tertinggi di Yogyakarta, konon telah mengantongi izin untuk mendirikan gedung 18 lantai. Masuk ke mana klasifikasinya?
Pertanyaan ini bisa dijawab dengan lanjutan poin nomor 1 (bertingkat tinggi) di atas, yakni:
… dan apabila lebih dari 10 (sepuluh) lantai atau ketinggian melebihi ketentuan dalam Dokumen Perencanaan Kota, harus mendapatkan rekomendasi dari Komandan Pangkalan Udara Adisutjipto.
Artinya, pendirian Mataram City dengan kompleks integrasinya setinggi 18 lantai itu bisa diasumsikan telah mendapat “lampu hijau” dari otoritas penerbangan Yogyakarta. Ini di samping hal-hal lain yang mungkin melibatkan lebih dari satu instansi terkait. Dengan kata lain, mulai munculnya gedung tinggi melebihi pemahaman awam maksimal 8 lantai selama ini adalah bentuk penyesuaian atas celah izin yang selama ini belum dimanfaatkan.
Tak berhenti di situ, saya cari-cari informasi lagi ….
Saya berusaha mencari pendapat pakar tata kota untuk menyusuri teka-teki perizinan hotel dan bangunan tinggi komersil lain di Yogyakarta ini. Kemudian dengan bantuan seorang teman, saya mendapatkan kontak tiga pakar tata kota dari UGM. Seorang di antaranya memberi saya jawaban yang masuk akal.
Ir. Gunung Radjiman, M.Sc. adalah dosen Teknik Arsitektur dan Perencanaan di Fakultas Teknik UGM. Posisinya sebagai Ketua Ikatan Ahli Perencanaan DIY memicu saya untuk menggali banyak hal terkait apa yang bisa disampaikan kepada masyarakat terkait persoalan semakin padatnya kota Yogya dengan bangunan komersial.
Saya menghubungi Pak Gun lewat email berhubung dirinya mengaku sangat sibuk dengan banyak ujian akhir mahasiswa. Setelah mengirim pertanyaan-pertanyaan saya terkait tata kota Yogyakarta dengan perizinannya di mata orang awam, baru hari ini (13/6/2013) balasan surat elektronik itu muncul di komputer saya.
Saya bertanya tiga hal yang sekiranya mewakili suara orang awam yang hanya melihat kota dan gedung-gedung dari jalanan:
1. Mengapa saat ini di Kota Yogyakarta hotel-hotel mewah dibangun tapi seakan-akan menanggalkan identitas etnis di bangunannya?
2. Mengapa pembangunan gedung-gedung baru (khusus untuk bisnis) di mata awam seperti mudah, perizinannya bagaimana?
3. Apakah mungkin kota Yogyakarta masih bisa seperti dulu, yang teratur, tidak memiliki gedung tinggi di atas 8 lantai, dsb.?
Untuk pertanyaan nomor tiga sekiranya sudah saya temukan jawabannya melalui Perda di atas. Nah, meski demikian Pak Gun rupanya mengetahui apa persisnya yang saya ingin ketahui. Ia menjawab ketiga pertanyaan saya dengan penjelasan yang cukup singkat dan menurut saya bisa menjawab sebagian yang ingin saya tahu.
Kebutuhan Riil kamar
Untuk pertanyaan no. 1 Pak Gun menjelaskan bahwa pembangunan banyak gedung hotel mewah di Yogyakarta adalah upaya para investor untuk menanggapi proyeksi atas permintaan pasar dan potensi kunjungan wisatawan. Hanya saja, lanjut Pak Gun, proyeksi itu sekadar bentuk antisipasi pasar dan mengabaikan kebutuhan riil kamar. Akibatnya, secara ekonomis bangun-dibangunnya banyak kamar hotel didasarkan pada kurva penawaran semata. Ini yang memicu perlombaan desain hotel minimalis dengan menawarkan room rate murah yang kisarannya Rp 200.000 hingga Rp 500.000), kontras dengan desain khas identitas tradisi Yogyakarta yang penuh detil dan ornamen.
Ini sejalan dengan kalkulasi Sultan yang menyarankan pemerintah kabupaten/kota untuk mengikuti ukuran kebutuhan hotel, yakni minimal 80%. Jika sebuah kabupaten di DIY merasa kebutuhan atas hotelnya baru mencapai 40 atau 50 persen saja dan meneken kontrak izin, maka itu akan merugikan semuanya. Manajemen hotel akan kelabakan dengan penawaran yang tak diimbangi tingkat okupansi (tentu saja karena masyarakat sepi minat sementara jumlah hotel lebih banyak). Jalan keluar paling taktis bagi investor dan pengelola hunian adalah mempermainkan tarif kamar.
Untuk pertanyaan no. 2 Pak Gun tidak banyak membahas masalah perizinan selain bahwa memang ada target Pendapatan Asli Daerah (PAD) yang dikejar pemerintah kota. Namun di sisi lain, ia memberikan pencerahan yang mengejutkan. Menurutnya, fasilitas komersial yang banyak dibangun dari dana investor saat ini kurang disinergikan dengan sistem perencanaan kabupaten sekitar kota.
Hal ini memicu apa yang ia sebut sebagai “dekonsentrasi planologis persebaran fasilitas komersial”. Pemerataan pembangunan menurut fungsi zonasinya cenderung terabaikan oleh egosentrisme yang jadi bagian dari ekonomi kota. Akibatnya bisa dilihat sekarang: keterkaitan budaya kota pusat dan kabupaten di sekitar Yogyakarta mulai renggang. Contoh tepat adalah saat di kota Yogyakarta marak berdiri hotel dan pusat berbelanjaan modern, sementara di Bantul dan dibatasi bahkan ditiadakan.
Cuplikan penjelasan Gunung Radjiman melalui email terkait maraknya pembangunan hotel di Yogyakarta. (dok.pri)
Realita perizinan di pemerintah kota Yogyakarta masih terbentur dengan berbagai penyesuaian kebutuhan dan kepentingan. Pak Gun menekankan di jawaban untuk poin no. 3 saya bahwa ditinggalkannya tata budaya (lebih penting dari tata kota) keistimewaan dari kompleks-kompleks komersial bahkan bangunan-bangunan cagar budaya sangat bergantung pada realita perizinan.
Saya sendiri belum berani menerka-nerka apa yang terjadi di dalam Dinas Perizinan kota, sampai masyarakat kadung sedih dengan kesan begitu mudahnya orang berduit membangun gedung-gedung komersil yang tinggi menjulan di tanah kota yang dianggap Istimewa. Meski pada kenyataannya Sultan Hamengkubuwono mengaku sama gerahnya dengan rakyat kota Yogya kebanyakan dengan kota yang semakin padat dan berorientasi bisnis, toh masih ada daftar tunggu untuk perizinan pendirian hotel, mal dan bangunan komersial lainnya.
Saya masih senang berjalan-jalan di kota Yogyakarta pada sore dan jelang malam hari. Udaranya masih sejuk meski sangat polutif di jam-jam sibuk. Persimpangan-persimpangan jalan arteri selalu macet antara pukul 16.00 hingga 19.00. Tak perlu ditebak bagaimana keadaan Malioboro dan sekitarnya di hari-hari puncak musim liburan. Saya bersama warga Yogya seperti Kompasianer Pak Joko Martono yang lewat
tulisannya merindukan suasana Yogya yang lengang dan bersahaja.
Saya masih mencari banyak referensi terkait hal ini. Mungkin akan berkonsultasi dengan pakar bangunan bersejarah, berdiskusi dengan komunitas-komunitas pecinta lingkungan hidup, dan pejabat-pejabat tinggi pemerintah kota, sembari menunggu perkembangan berita terkait bagaimana akhirnya nasib kota ini. Kota Yogyakarta, yang lima atau enam tahun lalu dianggap surga.
